Vom Ackerland zum Baugebiet – Grundstück erschließen leicht erklärt

Kai Trapp
19. Jan.
3 Min. Lesezeit

Ein guter Grund fürs Eigenheim

„Schon ganz am Anfang sollte man immer an die späteren Käufer und deren Familien denken.“ – Mit diesem Tipp steigt Grundstücksentwickler Carl Prager ins Thema ein. Und er trifft damit den Kern: Die Art und Weise, wie ein Baugebiet geplant und erschlossen wird, hat einen riesigen Einfluss auf die spätere Lebensqualität.

Straßenführung, Spielplätze, Grünflächen, Infrastruktur – all das entscheidet, ob aus einem Ackerland eine lebendige Nachbarschaft oder nur eine lose Ansammlung von Häusern wird.

Warum dieser Gedanke so wichtig ist und welche Auswirkungen er auf das gesamte Baugebiet hat, erfährst du übrigens ausführlich in unserer aktuellen Podcastfolge mit Carl Prager.

Was bedeutet eigentlich „ein Grundstück erschließen“?

Wenn man ein Grundstück erschließt, macht man es baureif. Das heißt, es wird so vorbereitet, dass du dein Haus darauf bauen kannst.

Man unterscheidet zwischen zwei Formen der Erschließung:

Rechtliche Erschließung: Hier geht es um den Bebauungsplan. Er legt fest, was auf dem Grundstück erlaubt ist (z. B. Dachformen, Anzahl der Stockwerke, Bauweise).
Technische Erschließung: Hierbei werden alle notwendigen Leitungen und die Infrastruktur geschaffen – also Straßen, Abwasser, Wasser, Strom, Gas, Internet und Straßenbeleuchtung.

Erst wenn beides erledigt ist, gilt ein Grundstück als „erschlossen“ und kann verkauft und bebaut werden.

Vom Ackerland zum Baugebiet – die 5 wichtigsten Schritte

Flächennutzungsplan & GenehmigungenDie Gemeinde entscheidet, welche Flächen künftig als Baugebiete genutzt werden dürfen.
BebauungsplanHier wird genau festgelegt, wie gebaut werden darf – von Dachneigungen bis hin zu Geschosszahlen.
Technische ErschließungBau von Straßen, Gehwegen, Abwasserkanälen sowie Anschlussleitungen für Wasser, Strom, Gas und Glasfaser.
ParzellierungDas große Areal wird in einzelne Baugrundstücke aufgeteilt.
Verkauf der GrundstückeJetzt können Bauherren zuschlagen – und die Verwandlung vom Acker zum Eigenheim beginnt.

Warum Grundstücke im Baugebiet teurer wirken – und trotzdem günstiger sind

Viele Bauherren wundern sich: Warum kostet ein Grundstück im Neubaugebiet oft deutlich mehr als der Bodenrichtwert?

Die Antwort ist einfach: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert aus der Vergangenheit – er bezieht sich häufig auf unerschlossene Flächen. Ein Baugebiet dagegen ist bereits voll ausgestattet:

Alle Medien liegen an: Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Internet sind schon verlegt.
Infrastruktur ist vorhanden: Straßen, Gehwege, Beleuchtung, Spielplätze oder Grünflächen sind bereits bezahlt.
Rechtliche Sicherheit: Durch den Bebauungsplan gibt es klare Vorgaben und keine bösen Überraschungen.

👉 Auf den ersten Blick wirkt das Grundstück also teurer. Rechnet man jedoch die Kosten für die Erschließung hinzu, die man bei unerschlossenen Flächen selbst tragen müsste, zeigt sich: Ein erschlossenes Grundstück ist am Ende oft günstiger und bietet zudem Planungssicherheit.

Darauf sollten Bauherren achten

Bevor du ein Grundstück im Neubaugebiet kaufst, solltest du unbedingt ein paar Punkte im Blick haben:

Bebauungsplan prüfen: Passt das, was erlaubt ist, zu deinen Bauwünschen?
Erschließungskosten checken: Sind diese im Kaufpreis enthalten oder kommen noch Extra-Kosten hinzu?
Lage im Baugebiet: Randgrundstücke sind oft ruhiger und haben bessere Ausblicke, mittige Lagen sind stärker eingebunden.
Vergleich ziehen: Neubaugebiet bietet Planungssicherheit, im alten Ortskern hast du dagegen oft mehr Gestaltungsspielraum.

Fazit: Ein guter Grund fürs Eigenheim

Ein Grundstück im Neubaugebiet mag auf den ersten Blick teurer erscheinen – tatsächlich bringt es dir aber Planungssicherheit, Infrastruktur und weniger versteckte Kosten. Kurz gesagt: Ein erschlossenes Grundstück ist oft der bessere Weg zum Eigenheim.

Und nicht zu vergessen: Schon bei der Entwicklung denken Profis wie Carl Prager an die zukünftigen Bewohner – denn nur so entstehen echte Wohnquartiere, in denen sich Familien wohlfühlen.

👉 Wenn du noch tiefer hinter die Kulissen der Grundstücksentwicklung schauen möchtest: Höre in unsere aktuelle Podcastfolge mit Carl Prager rein. Dort erfährst du, was Ihn bewegt aus Ackerland Bauland zu machen.

Mehr zu Carl Prager und Fairwert findest du Hier