Haus verkaufen und neu bauen: Der klügste Start ist nicht der Makler, sondern die Finanzierung

Du willst aus dem zu großen Haus raus, aber der Gedanke an Verkauf, Neubau und eine Übergangswohnung macht dir Bauchschmerzen? Verständlich.

Viele Familien und Paare scheitern nicht am Wunsch nach einem kleineren, passenden Zuhause, sondern an der Reihenfolge. Wer falsch startet, plant mit Fantasiewerten, unterschätzt die Zwischenzeit und baut sich unnötigen Stress ein.

Hier ist der Dreh: Der beste erste Schritt ist oft nicht die Immobilienbewertung beim Makler, sondern ein Gespräch zur Finanzierung. Weil du damit früh klärst, ob dein Plan überhaupt sauber machbar ist und welche Übergangslösung zu deinem Leben passt.

"Es geht ja nicht nur um die Sicherheit, es geht vor allem um die Machbarkeit." (André, Finanzierer)

Warum „erst verkaufen, dann bauen“ in der Praxis oft Stress produziert

Auf dem Papier klingt es logisch: Haus verkaufen, Geld bekommen, dann neu bauen. In der Realität hängt da ein riesiger Haken dran: Du kannst dein Eigenheim nicht wie eine Mietwohnung „kündigen“.

Kai bringt es auf den Punkt:

"Beim Haus … hast du … [nicht] … ein Kündigungsrecht … sondern ich habe das Ding irgendwie an der Backe." (Kai, Host)

Und dann kommt die fiese Frage, die viele zu spät beantworten: Wo wohnst du in der Zeit zwischen Verkauf und Einzug ins neue Haus? André nennt dafür eine realistische Größenordnung:

"Sie müssen überlegen wo Sie anderthalb Jahre irgendwo zwischenparken von Verkauf bis … bis Sie das neue Haus anstreben können." (André, Finanzierer)

Warum das so wichtig ist: Diese Übergangsphase entscheidet oft darüber, ob sich der Haustausch finanziell trägt oder ob du Geld verbrennst, obwohl du eigentlich „downsizen“ willst.

Marktwert, Verkehrswert, Beleihungswert: Welche Zahl du wirklich für deine Planung brauchst

Bevor du irgendetwas unterschreibst, brauchst du ein belastbares Bild davon, was dein aktuelles Haus einbringen kann. Nur: Es gibt verschiedene Werte, und sie bedeuten nicht dasselbe.

André unterscheidet klar zwischen dem, was am Markt erzielbar ist, und dem, was Banken ansetzen:

"Eine Marktwertgutachten sagt ja in der Regel aus das ist das was der Markt aktuell auch wirklich realistisch an Kaufpreis darstellt." (André, Finanzierer)

Banken rechnen anders. Sie ermitteln einen Verkehrswert und ziehen für die Finanzierung oft noch einen Sicherheitspuffer ab. Das Ergebnis ist der Beleihungswert:

"Von diesem Verkehrswerte … zieht … die Bank … Sicherheitspuffer ab … das ist dann der sogenannte Beleihungswert." (André, Finanzierer)

Hier ist der praktische Nutzen für dich:

• Marktwert hilft dir zu verstehen, was du beim Verkauf realistisch bekommst.

• Beleihungswert hilft dir zu planen, wie viel Banken dir für den Übergang und den Neubau tatsächlich zutrauen.

Und jetzt der entscheidende Satz für alle, die lieber konservativ planen wollen:

"Wenn man aber diesen Beleihungswert zugrunde legt … bin ich hundert Prozent auf der sicheren Seite." (André, Finanzierer)

Der wichtigste Strategiewechsel: Erst Finanzierung klären, dann bewerten lassen

Viele starten mit dem Makler, weil es sich „greifbar“ anfühlt: Wert ermitteln, Inserat, los geht’s. Das Problem: Ein Makler bewertet häufig mit Blick auf den Verkauf, aber nicht auf dein Gesamtprojekt aus Verkauf, Neubau und Übergang.

André empfiehlt eine andere Reihenfolge:

"Ich würde … den nächsten Schritt … vor die Einwertung der Immobilie ziehen, dass man sich über die Finanzierung … als erstes unterhält." (André, Finanzierer)

Warum das so viel verändert:

1. Du klärst früh die Spielregeln: Welche Übergangslösung ist finanzierbar? Welche Kosten entstehen? Was akzeptiert die Bank?

2. Du planst dein neues Haus realistischer: Größe, Budget, Anforderungen, Zeitachse.

3. Du vermeidest Planen mit Luftnummern: Ein hoher „Wunschwert“ bringt dir nichts, wenn der Markt ihn nicht hergibt.

Kai warnt genau davor:

"Das hilft mir nichts wenn ich jetzt sage … die Immobilie bringt mir … eine halbe Million … und der Markt ist dafür überhaupt nicht da!" (Kai, Host)

Wenn du das einmal verstanden hast, wird klar: Der erste Termin sollte dir nicht nur eine Zahl liefern, sondern einen Weg.

Drei Übergangslösungen, die in der Praxis funktionieren (und welche zu wem passt)

Wenn Verkauf und Neubau zeitlich nicht perfekt zusammenpassen, brauchst du eine Brücke. André beschreibt drei Varianten, die in der Praxis funktionieren. Entscheidend ist, dass du sie früh mit Finanzierer, Makler und Hausanbieter zusammendenkst.

1) Verkauf mit späterem Auszug (Nutzungsübergabe verzögert)

Das ist oft die eleganteste Lösung, weil du nicht doppelt umziehen musst. Du verkaufst, vereinbarst aber, dass du noch eine Zeit im Haus bleiben darfst.

"Die Immobilie … wird verkauft und es wird vereinbart dass sich erst in anderthalb Jahren [auszieht] … wenn meine neue Immobilie fertig ist dann … erfolgt erst die Nutzungsübergabe." (André, Finanzierer)

Das kann über Miete, Abschlag im Kaufpreis oder individuelle Vereinbarungen laufen. Wichtig ist, dass du dafür Käufer brauchst, die das mitmachen. Und genau da kommt wieder das Team ins Spiel (mehr dazu gleich).

2) Zwischenfinanzierung für den Neubau

Du baust, bevor der Verkauf komplett durch ist, und löst die Finanzierung später durch den Verkauf ab.

"Wir machen eine Zwischenfinanzierung … und wenn ich denn in anderthalb Jahren meine Immobilien verkaufe löse … die Finanzierung … wieder ab." (André, Finanzierer)

Wichtig: Zwischenfinanzierungen können unterschiedliche Kostenmodelle haben. André sagt offen, dass es Varianten mit Vorfälligkeitsentschädigung gibt, andere ohne, dafür mit höherem Zinssatz.

"Manche hat die Vorfälligkeitsentschädigung nicht, dann hat man aber einen höheren Zinssatz für diese Zwischenfinanzierung." (André, Finanzierer)

Das ist kein Grund, es zu vermeiden. Es ist ein Grund, es sauber durchzurechnen.

3) Zwischenmiete (Wohnung, Ferienwohnung, Einlagern, Übergangslösungen)

Das ist die klassische Lösung, aber oft die stressigste: Umzug, Möbel einlagern, irgendwo „parken“. In der Praxis gibt es kreative Varianten, von Ferienwohnung bis Wohnwagen auf dem Grundstück.

"Die dritte ist ihr zieht in eine Mietwohnung und lagert alle Möbel ein." (André, Finanzierer) "Die haben … einen Wohnwagen auf das Baugrundstück gestellt und während der Bauphase dort gewohnt!" (Kai, Host)

Für manche ist das okay, für andere nicht. André ordnet es passend ein:

"Für junge Leute toll … für vielleicht ältere … [ist] dann nicht der richtige Gedanke." (André, Finanzierer)

Der unterschätzte Hebel: Manchmal ist ein niedrigerer Verkaufspreis die günstigere Lösung

Viele hängen emotional an einer Zahl. „Unser Haus ist mindestens X wert.“ Und ja, du willst fair verkaufen. Aber du willst vor allem ohne Chaos ins neue Zuhause kommen.

Kai nennt eine Rechnung, die viele überrascht: Wenn Zwischenmiete, Einlagerung und Umzugsstress teuer werden, kann ein etwas niedrigerer Verkaufspreis wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn du dafür im Haus wohnen bleiben kannst, bis der Neubau fertig ist.

"Dann ist es manchmal schlauer die Immobilie … dreißig vierzigtausend Euro günstiger … anzubieten … als dass ich mir diesen Stress des Auszugs mache." (Kai, Host)

Das ist kein Plädoyer fürs Verschenken. Es ist ein Plädoyer für Gesamtprojekt-Denken: Was kostet dich die Übergangszeit wirklich, in Geld, Zeit und Nerven?

Ohne Team geht es schief: Warum Makler, Finanzierer und Hausanbieter an einem Ziel arbeiten müssen

Ein Haustausch ist kein einzelner Schritt, sondern ein Prozess mit Abhängigkeiten. Wenn jeder nur seinen Teil optimiert, knallt es irgendwann in der Übergangsphase.

Kai formuliert das glasklar:

"Das ist ganz entscheidend bei diesem Prozess weil es muss wirklich auch als Team begleitet werden sonst geht die Sache schief." (Kai, Host)

Und er sagt auch, wer ins Boot muss:

"Der Finanzierer und der Makler weil sonst wird dieser Prozess nicht funktionieren." (Kai, Host)

Warum? Weil der Makler die Käuferzielgruppe anders ansprechen muss, wenn ein späterer Auszug vereinbart werden soll. Weil die Bank Werte anders akzeptiert, je nachdem, wer sie ermittelt. Und weil der Hausanbieter nur dann realistisch planen kann, wenn Budget und Zeitachse stehen.

André ergänzt einen konkreten Praxishebel: Eine Bewertung über einen Bankpartner kann bei der Finanzierung später leichter anerkannt werden.

Wenn die Bank eine eigene Maklergesellschaft hat werden die Werte eins zu eins bei einer späteren Finanzierung übernommen." (André, Finanzierer)

Was du ab morgen anders machen solltest (konkret und machbar)

1. Starte mit einem Finanzierungsgespräch, bevor du dich auf einen Verkaufspreis festlegst. Kläre, welche der drei Übergangslösungen für dich realistisch ist.

2. Lass den Wert deines Hauses doppelt betrachten: marktseitig (Marktwert) und bankseitig (Beleihungswert). Plane konservativ, damit dein Projekt tragfähig bleibt.

3. Rechne die Übergangszeit ehrlich durch: Miete, Einlagerung, Umzug, Doppelbelastung. Dann entscheide, ob „im Haus bleiben dürfen“ den größeren Hebel hat als der letzte Euro im Verkaufspreis.

4. Baue dein Team früh auf: Finanzierer, Makler, Hausanbieter. Sag allen offen, was dein Ziel ist (Verkauf plus Neubau plus Übergang), damit alle in dieselbe Richtung arbeiten.

5. Definiere dein neues Zuhause zuerst nach Lebensphase: kleiner, altersgerechter, energetisch besser, weniger laufende Kosten. Genau dafür machst du den Schritt.

"Mein Haus passt nicht mehr zu mir und meinen Bedürfnissen." (Kai, Host)

Wenn du diesen Satz gerade fühlst, brauchst du eine klare Reihenfolge, realistische Zahlen und eine Übergangslösung, die zu deinem Alltag passt.